Qué estableció la Ley 189-11
La Ley núm. 189-11, promulgada el 16 de julio de 2011, estableció un marco para el mercado hipotecario y el fideicomiso en República Dominicana. Mediante esta figura se transfieren bienes o derechos a un fiduciario para administrarlos como un patrimonio separado, conforme a una finalidad determinada.
Si compras desde el extranjero, pide a tu abogado dominicano que te explique el funcionamiento del proyecto concreto. Evita asumir que equivale a una cuenta de depósito en garantía o a una figura de tu país. En Las Terrenas, Puerto Plata, Sosúa o Cabarete, empieza por identificar el desarrollo y la unidad que te interesan.
Identifica a los participantes de tu compra
El fideicomitente aporta bienes o derechos; el fiduciario los administra; el beneficiario recibe los beneficios previstos. La DGII incluye la inversión y el desarrollo inmobiliario entre los usos del fideicomiso.
Anota las razones sociales del desarrollador, la fiduciaria y el vendedor. Pregunta a tu abogado dónde apareces en los documentos y qué derechos adquieres. Antes de pagar una reserva, aclara si compras una unidad determinada, adquieres otro derecho contractual o quedas designado como beneficiario.
Comprueba la situación regulatoria de la fiduciaria ante la autoridad correspondiente. La Superintendencia de Bancos publica un directorio dentro de su ámbito de supervisión; la supervisión depende de la entidad y la actividad. Si un nombre no aparece en esa lista, corresponde investigar más antes de concluir que carece de autorización.
Patrimonio separado y riesgos del proyecto
El artículo 7 separa el patrimonio fideicomitido de los bienes propios de los participantes y de otros fideicomisos. Esa separación tiene límites: los artículos 8 y 20 contemplan obligaciones a cargo del fideicomiso. El artículo 19 exige inscripción para perfeccionar el traspaso de derechos registrables.
Solicita evidencia de que el terreno relacionado con tu compra fue aportado según lo indicado. Pide a tu abogado que contraste el título, los derechos inscritos y las cargas existentes con los documentos del proyecto. Un folleto con el nombre de una fiduciaria deja esas preguntas pendientes.
La orientación de la DGII indica que los fiduciarios no garantizan resultados ni rendimientos. Evita interpretar su participación como una promesa de entrega, ingresos por alquiler o devolución automática. Pregunta quién debe cumplir cada obligación y qué solución establece tu contrato si la construcción se retrasa o se detiene.
Documentos que conviene solicitar antes de comprometer dinero
Lleva esta lista a tu abogado independiente. Algunos documentos pueden requerir una gestión ante la fiduciaria u otra parte autorizada. Pregunta qué evidencia está disponible y qué puntos deben quedar aclarados antes de firmar:
- Nombre exacto y RNC del fideicomiso, razón social de la fiduciaria y confirmación del registro y la supervisión que correspondan.
- Contrato de fideicomiso, modificaciones pertinentes o información certificada sobre su finalidad y los bienes incluidos.
- Título e información registral actual que identifiquen el terreno, su relación con tu unidad y las hipotecas u otras cargas relevantes.
- Contratos de reserva y compraventa, con los hitos de pago, entrega, cancelación, reembolsos y procedimientos para resolver disputas.
- Documentos que respalden los permisos, el financiamiento del proyecto y el procedimiento para transferirte el título.
Confirma adónde van los pagos y cuándo pueden utilizarse
Solicita instrucciones de pago por escrito y confírmalas directamente con la fiduciaria mediante datos de contacto comprobados por una vía independiente. Compara el titular de la cuenta y la referencia del pago con los documentos revisados por tu abogado. Resuelve cualquier diferencia antes de transferir.
Pregunta si la reserva ingresa al fideicomiso, qué condiciones permiten liberar los fondos y quién comprueba su cumplimiento. Si mencionan una meta de ventas, aprobación de financiamiento u otra condición, pide su definición contractual. Aclara también cómo se tramitaría un reembolso, con sus posibles descuentos y plazos.
Para una compra desde el extranjero, guarda juntos el contrato firmado, las instrucciones y los comprobantes. Pide a tu banco que detalle el cambio de moneda y los cargos de transferencia para mantener esos costos separados del precio de compra.
Revisa los beneficios fiscales por separado
La existencia de un fideicomiso no acredita tu elegibilidad para incentivos de CONFOTUR. Estos corresponden al régimen de incentivos turísticos. Solicita los documentos de clasificación del proyecto y pide a un asesor calificado que evalúe el beneficio anunciado para tu operación.
Pide un presupuesto escrito de cierre que identifique impuestos, honorarios y cargos relacionados con el fideicomiso que te correspondería pagar. Si la propuesta menciona una exención o un beneficio de vivienda, solicita su base legal, requisitos y aprobación antes de incluirlo en tu presupuesto. Esta guía no calcula los impuestos de un comprador.
Comparte los datos del proyecto con Jean
Envía a Jean el nombre del proyecto, la ubicación y el tipo de propiedad que buscas, junto con tu presupuesto aproximado y fechas. Él puede guiar tu búsqueda y ayudarte a organizar las preguntas para el vendedor. Un abogado dominicano independiente debe evaluar los documentos del fideicomiso y tus derechos de compra antes de comprometerte.